Selbst nutzen oder vermieten?
Die Nutzung bestimmt, welche Wohnung zu dir passt und wie du ihre Kosten bewertest. Kläre zuerst deinen Alltag oder deine Aufgabe als Vermieter.
Zwei Ziele, andere Fragen
Für die eigene Wohnung zählen Wege, Tageslicht, Grundriss und die Frage, ob du dort auch mit verändertem Alltag leben möchtest. Bei einer vermieteten Wohnung steht zusätzlich die Nachfrage anderer Menschen im Mittelpunkt. Was dir persönlich gefällt, muss für die örtliche Mieterschaft nicht entscheidend sein.
| Entscheidung | Selbst einziehen | Vermieten |
|---|---|---|
| Lage | Passt sie zu Arbeit, Familie und Freizeit? | Wer sucht hier eine Wohnung und warum? |
| Grundriss | Trägt er deinen Alltag auch später? | Lässt er sich von verschiedenen Haushalten nutzen? |
| Geld | Welche Wohnkosten bleiben neben dem Darlehen? | Was bleibt nach Eigentümerkosten, Reparaturen und Leerstand? |
| Zeit | Wer kümmert sich um Erhaltung und Gemeinschaft? | Wer übernimmt Mietvertrag, Abrechnung und Kommunikation? |
Die Monatsrate erzählt nur einen Teil
Lege für beide Wege eine Haushaltsrechnung an. Auch eine abbezahlte Immobilie verursacht laufende Ausgaben. Eine vermietete Wohnung trägt sich nicht schon deshalb, weil die Kaltmiete höher als die Kreditrate ist. Verwaltung, nicht umlegbare Kosten und Rücklagen benötigen ebenfalls Geld. Rechne einen Zeitraum ohne Mieteinnahmen durch und prüfe, welche Reserve ihn abfedert.
Vermietungseinkünfte gehören grundsätzlich in die steuerliche Betrachtung nach § 21 EStG. Bei Vermietung können bestimmte Ausgaben als Werbungskosten die steuerpflichtigen Einnahmen mindern. Die Gebäude-AfA verteilt den absetzbaren Gebäudeanteil über mehrere Jahre. Bei reiner privater Selbstnutzung gibt es diese Abzüge aus Vermietung nicht. Einzelne steuerliche Begünstigungen für selbst genutztes Eigentum sind andere Regelungen mit eigenen Voraussetzungen. Plane keine Steuerersparnis ein, die noch niemand für deinen Fall geprüft hat.
Später selbst einziehen ist kein sicherer Termin
Eine bereits vermietete Wohnung wird durch den Verkauf nicht automatisch frei. Der Käufer tritt unter den gesetzlichen Voraussetzungen in das Mietverhältnis ein; siehe § 566 BGB. Lass einen geplanten Eigenbedarf vor dem Kauf rechtlich prüfen. Eine Aussage im Exposé ersetzt diese Prüfung nicht.
Deine Entscheidung vorbereiten
- Beschreibe deinen voraussichtlichen Wohn- und Arbeitsort für die nächsten Jahre.
- Notiere unverzichtbare Eigenschaften und verzichtbare Wünsche getrennt.
- Kalkuliere Eigentümerkosten auch bei Einkommensrückgang oder Leerstand.
- Kläre, wie viel Verwaltung du selbst übernehmen kannst.
- Prüfe bei gemischter Nutzung die getrennte Zuordnung von Flächen und Kosten.
Als nächsten Schritt übersetzt du diese Entscheidung in dein Budget. Ein tragfähiger Rahmen hilft dir bei jeder späteren Besichtigung.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Prüfe Wohnqualität und dauerhaft tragbare Gesamtkosten.
V · Vermieter
Prüfe Vermietbarkeit, laufende Arbeit und Liquidität getrennt von Steuern.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- § 566 BGB · Kauf bricht nicht MieteBestehendes Mietverhältnis beim Eigentumswechsel.
- § 21 EStG · Vermietung und VerpachtungEinordnung von Vermietungseinkünften.