Vermieten heißt organisieren
Miethöhe, Vertrag, Kaution und Abrechnung haben jeweils eigene Regeln. Ein fester Ablauf hilft dir, sie im Alltag einzuhalten.
Vor der Unterschrift die Miethöhe prüfen
Die Mietpreisbremse gilt in den durch das jeweilige Land ausgewiesenen Gebieten. Dort darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen und mögliche Auskunftspflichten müssen gesondert geprüft werden. Die gesetzliche Ermächtigung reicht bis 31. Dezember 2029; daraus folgt keine automatische Geltung in jeder Gemeinde bis zu diesem Tag.
Nutze den örtlichen Mietspiegel, soweit vorhanden, und dokumentiere die Einordnung deiner Wohnung. Verwechsle Angebotsmieten aus Immobilienportalen nicht mit einer rechtlich geprüften Vergleichsmiete. Staffel- und Indexmietverträge haben eigene Voraussetzungen und Auswirkungen; wähle sie erst, wenn du diese verstanden hast.
Checkliste vor der Vermietung
- Geltende Landesverordnung und örtlichen Mietspiegel prüfen.
- Zulässige Anfangsmiete und gegebenenfalls notwendige Auskünfte dokumentieren.
- Mietvertrag mit Betriebskostenvereinbarung und korrekten Flächenangaben prüfen lassen.
- Kaution rechtskonform vereinbaren und getrennt von deinem Vermögen anlegen.
- Übergabe mit Zustand, Zählerständen und Schlüsseln protokollieren.
- Fristenkalender für Abrechnung und laufende Aufgaben anlegen.
Die Kaution ist grundsätzlich auf 3 Nettokaltmieten begrenzt. Bei einer Geldkaution darf der Mieter in den gesetzlichen Teilzahlungen leisten. Die Kaution ist Sicherheit und kein Geldtopf für deine nächste Reparatur.
Im laufenden Mietverhältnis
Über Betriebskostenvorauszahlungen rechnest du jährlich ab. Die Abrechnung muss grundsätzlich spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt sein. Eine verspätete Nachforderung kann ausgeschlossen sein. Die Hausgeldabrechnung der WEG lässt sich nicht unverändert weiterreichen: Verwaltung und Rücklagen gehören beispielsweise nicht einfach in die Mieterabrechnung.
Bei fossiler Wärmeversorgung prüfst du die gesetzliche CO₂-Kostenaufteilung. Mieterhöhungen zur Vergleichsmiete haben einen anderen Maßstab als Neuvermietungen: Neben der Vergleichsmiete gelten Wartezeiten und grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 %, in ausgewiesenen Gebieten 15 %, innerhalb von 3 Jahren.
Der Kauf einer vermieteten Immobilie beendet das Mietverhältnis nicht. Auch Eigenbedarf ist kein automatischer Anspruch auf eine sofort freie Wohnung; Voraussetzungen, Fristen, mögliche Sperrzeiten und Härtefälle gehören in eine konkrete Prüfung.
Verbinde den Fristenkalender mit deiner Kosten- und Steuerübersicht. Halte steuerliche Absetzbarkeit und Umlage auf Mieter getrennt.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung verschwindet der Mietvertrag nicht durch deinen Einzugswunsch.
V · Vermieter
Lege vor der ersten Vermietung einen Kalender für Abrechnung, Wartung und Vertragsunterlagen an.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- § 556d BGB: MietpreisbremseGebietsausweisung, Vergleichsmiete und zeitlicher Rahmen der Landesverordnungen.
- § 551 BGB: KautionHöchstbetrag, Ratenzahlung und getrennte Anlage.
- § 556 BGB: BetriebskostenJährliche Abrechnung und Frist.
- § 558 BGB: MieterhöhungVergleichsmiete, Wartezeiten und Kappungsgrenze.
- § 5 CO₂KostAufGAufteilung bei Wohngebäuden; besondere Konstellationen zusätzlich prüfen.
- § 566 BGB: Kauf bricht nicht MieteEintritt des Erwerbers in das bestehende Mietverhältnis.