Die Wohnung und ihre Gemeinschaft
Mit einer Eigentumswohnung kaufst du auch Verantwortung für ein gemeinsames Gebäude. Hausgeld, Rücklage und Beschlüsse zeigen, wie die Gemeinschaft damit umgeht.
Deine Räume, ein gemeinsames Gebäude
Sondereigentum bezeichnet den rechtlich zugeordneten Bereich deiner Wohnung. Gemeinschaftseigentum umfasst insbesondere Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie gemeinschaftlich dienende Anlagen. Prüfe Teilungserklärung und Aufteilungsplan, statt aus der räumlichen Lage auf Alleineigentum zu schließen. Die Grundgrenze beschreibt § 5 WEG.
Ein Garten kann beispielsweise über ein Sondernutzungsrecht zugeordnet sein. Das erlaubt eine besondere Nutzung, beantwortet aber noch nicht jede Frage zu Umbau und Kosten. Frage bei Balkon, Fenstern, Leitungen und Stellplatz jeweils nach der tatsächlichen Rechtslage.
Hausgeld und Rücklage auseinanderhalten
Das Hausgeld ist dein regelmäßiger Vorschuss für gemeinschaftliche Ausgaben und gegebenenfalls Rücklagen. Darin können Betrieb, Verwaltung und andere Positionen stecken. Der Wirtschaftsplan blickt voraus, die Jahresabrechnung zurück und der Vermögensbericht zeigt unter anderem vorhandene Rücklagen; Grundlage ist § 28 WEG.
Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ob sie ausreicht, beurteilst du im Verhältnis zum Gebäudezustand und zu anstehenden Arbeiten. Ein hoher Kontostand ist wenig beruhigend, wenn eine größere Dachsanierung bereits beschlossen ist. Fehlt Geld, kann zusätzlicher Finanzbedarf durch eine Sonderumlage entstehen.
WEG-Checkliste vor dem Kauf
- Aktuelles Hausgeld und seine einzelnen Bestandteile nachvollziehen.
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht zusammen lesen.
- Rücklagenstand mit Dach, Heizung, Fassade und Leitungen vergleichen.
- Protokolle und Beschlusssammlung auf verschobene Arbeiten und Konflikte prüfen.
- Beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen samt Fälligkeiten erfragen.
- Zahlungsrückstände und laufende Verfahren in der Gemeinschaft ansprechen.
- Zuständigkeit, Vertrag und Erreichbarkeit der Verwaltung prüfen.
Lass bei anstehenden Sonderumlagen die Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer im Vertrag klären. Entscheidend sind auch die rechtlichen Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft; eine interne Absprache und die Außenhaftung sind nicht immer dasselbe.
Wenn du vermietest
Trenne umlagefähige Betriebskosten von deinem übrigen Aufwand. Auch steuerlich gilt eine eigene Prüfung: Die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage ist noch kein Werbungskostenabzug. Der Bezug zur Vermietung entsteht erst bei der entsprechenden Verausgabung für Erhaltungsmaßnahmen. Das bestätigt der BFH im Urteil IX R 19/24.
Übertrage alle Zahlungsverpflichtungen in dein Budget. Eine gut dokumentierte Gemeinschaft lässt sich besser beurteilen als eine Wohnung, zu der nur ein Hausgeldbetrag genannt wird.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Prüfe, welche Veränderungen du allein vornehmen kannst und wo Beschlüsse nötig sind.
V · Vermieter
Hausgeld ist weder vollständig auf Mieter umlegbar noch vollständig sofort steuerlich abziehbar.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- § 5 WEG · Gegenstand des SondereigentumsAbgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- § 19 WEG · Ordnungsmäßige VerwaltungGemeinschaftliche Erhaltung und angemessene Rücklage.
- § 28 WEG · Wirtschaftsplan und VermögensberichtVorschüsse, Jahresabrechnung und Rücklagenstand.
- BFH · Erhaltungsrücklage und WerbungskostenUrteil IX R 19/24: Einzahlung ist noch kein Werbungskostenabzug.