Suche und Besichtigung vorbereiten
Eine gute Besichtigung prüft Lage, Zustand, Energie und laufende Kosten. Nimm deine Kriterien und eine Liste offener Fragen mit.
Vor dem Termin aussortieren
Erstelle ein Suchprofil mit Preisrahmen, Lage, benötigten Räumen und einem realistischen Einzugstermin. Trenne unverzichtbare Bedingungen von Wünschen. Das spart Termine für Wohnungen, die zwar schön fotografiert sind, aber zu deinem Alltag oder deiner Finanzierung nicht passen.
Fordere Grundriss, Wohnflächenangabe, Energieausweis und die wesentlichen laufenden Kosten möglichst vorab an. Bei einer vermieteten Wohnung klärst du zusätzlich, ob und auf welcher Grundlage überhaupt eine freie Übergabe zugesagt wird. Fehlende Angaben sind zunächst offene Prüfaufgaben, keine stillschweigende Bestätigung.
Bei einer Eigentumswohnung meint Hausgeld den regelmäßigen Vorschuss für gemeinsame Ausgaben und gegebenenfalls Rücklagen. Frage nach seiner Zusammensetzung, damit du laufende Kosten und angespartes Geld auseinanderhalten kannst.
Deine Besichtigungs-Checkliste
- Lage: Wege, Verkehrslärm, Nahversorgung, Außenbeleuchtung und Nachbarschaft ansehen; bei ernsthaftem Interesse zu einer anderen Tageszeit wiederkommen.
- Zustand: Fenster, Feuchteflecken, Gerüche, Risse, Bad, Leitungen und Elektroverteilung aufnehmen. Keller, Dach und Gemeinschaftsflächen nicht auslassen.
- Energie: Ausweis, Heizungsart, Alter und Wartungsunterlagen erfragen. Kennwerte und tatsächliche Abrechnungen getrennt betrachten.
- Kosten: Hausgeld, Rücklage, Grundsteuer, Versicherungen und absehbare größere Arbeiten anfordern.
- Nutzung: Möblierbarkeit, Stauraum, Waschplatz, Belichtung, Schallschutz und Zugänglichkeit ausprobieren.
Ein Energieausweis ist beim Verkauf grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; gesetzliche Ausnahmen und der konkrete Fall sind zu beachten. Die Pflicht regelt § 80. Eine gute Energieklasse ersetzt keine Untersuchung des baulichen Zustands.
Beobachtung und Erklärung auseinanderhalten
Notiere beispielsweise „dunkler Fleck an der Kellerwand“ statt sofort „Schimmel“ oder „harmlos“. Frage nach Ursache, Untersuchung und Beseitigung. Fotografiere nur mit Einverständnis und erfasse keine privaten Unterlagen oder Personen. Eine Begleitperson kann protokollieren, während du Fragen stellst.
Für einen zweiten Termin lohnt sich bei ernsthaftem Kaufinteresse eine unabhängige sachverständige Begleitung. Sie kann sichtbare Risiken einordnen und empfehlen, was genauer untersucht werden muss. Auch eine Fachperson kann verdeckte Bauteile ohne weitere Untersuchung nicht vollständig beurteilen.
Direkt danach entscheiden, was noch fehlt
Ordne deine Notizen in drei Spalten: passt, offen, Ausschlussgrund. Übertrage erkennbare Maßnahmen in das Budget. Ein günstiger Preis hilft wenig, wenn wesentliche Arbeiten den Finanzierungsrahmen überschreiten.
Vergleiche mehrere Objekte anhand derselben Kriterien. So wird ein besonders schöner Raum nicht zum Ersatz für die Prüfung des ganzen Gebäudes. Bei der Eigentumswohnung gehören die Gemeinschaftsunterlagen zwingend in deinen nächsten Schritt: die Unterlagenprüfung.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Teste den Weg durch einen normalen Werktag in dieser Wohnung.
V · Vermieter
Prüfe, für welche Haushalte die Wohnung geeignet ist und welche Betreuung sie braucht.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- § 80 · Ausstellung und Verwendung von EnergieausweisenVorlage und Übergabe beim Verkauf; Ausnahmen beachten.
- § 28 WEG · Wirtschaftsplan und VermögensberichtVorschüsse, Jahresabrechnung und Rücklagenstand.