Einen späteren Verkauf vorbereiten
Gute Unterlagen, ein realistischer Zeitplan und die Prüfung von Kredit und Steuern erleichtern den Verkauf schon lange vor dem Inserat.
Nicht nur den Angebotspreis planen
Vom Verkaufserlös gehen möglicherweise Restschuld, Ablösekosten und Verkaufsausgaben ab. Auch eine Steuerzahlung kann relevant sein. Lass dir deshalb vor der Vermarktung von der Bank erklären, zu welchem Termin und zu welchen Bedingungen sich das Darlehen ablösen lässt. Ein erzielbarer Preis ist noch nicht der Betrag, der dir anschließend zur Verfügung steht.
Plane auch den Übergang zum nächsten Zuhause. Kaufpreiszahlung, eigene Anschlussfinanzierung und Schlüsselübergabe sollten zusammenpassen. Wenn du den Erlös für einen neuen Kauf brauchst, gehört ein möglicher zeitlicher Abstand in deine Liquiditätsrechnung.
Checkliste für den Verkaufsordner
- Grundbuch, Flurkarte, Grundrisse und nachvollziehbare Wohnflächenunterlagen sammeln.
- Bauunterlagen, Genehmigungen und Rechnungen größerer Arbeiten ordnen.
- Gültigen Energieausweis frühzeitig bereitstellen.
- Bekannte Mängel und offene Maßnahmen dokumentieren.
- Bei einer WEG Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen und Rücklageninformationen ergänzen.
- Bei Vermietung Mietvertrag, Nachträge, Kautionsnachweis und Abrechnungen vorbereiten.
- Darlehensablösung und steuerliche Folgen vor der Beurkundung prüfen.
Ein Energieausweis gehört beim üblichen Verkauf spätestens zur Besichtigung. Nicht jede Ausnahme lässt sich aus dem Alter oder Aussehen eines Hauses ableiten. Prüfe insbesondere bei einem Denkmal, welche Pflichten tatsächlich bestehen.
Steuerprüfung mit den richtigen Daten
Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von 10 Jahren einkommensteuerpflichtig sein. Für die gesetzliche Ausnahme bei Selbstnutzung gibt es unterschiedliche Fallgruppen. Ein zwischenzeitlicher Einzug oder die bloße Absicht, selbst zu wohnen, ersetzt deren Voraussetzungen nicht. Die Vertiefung zur Haltefrist zeigt die Abgrenzung.
Gib der Steuerberatung die Erwerbs- und Verkaufsunterlagen sowie einen nachvollziehbaren Nutzungsverlauf. Bei geerbten oder geschenkten Objekten kann auch die Vorgeschichte des Rechtsvorgängers zählen. Bei Vermietung sind angesetzte Abschreibungen relevant. Die Prüfung sollte vor einer zeitlich bindenden Verkaufsentscheidung erfolgen.
Vermietet bleibt vermietet
Ein bestehender Mietvertrag geht grundsätzlich auf den Erwerber über. Stimme Besichtigungen rechtzeitig ab und behandle persönliche Unterlagen der Mieter entsprechend zurückhaltend. Versprich keine freie Wohnung, wenn die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen dafür nicht geklärt sind.
Beginne den Verkaufsordner bereits nach dem Kauf. Jede geordnet abgelegte Rechnung und jeder dokumentierte Umbau spart später Rückfragen und erleichtert eine belastbare Darstellung des Objekts.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Dokumentiere deine tatsächliche Selbstnutzung und geplante Auszugszeiten für die steuerliche Prüfung.
V · Vermieter
Plane den Verkauf mit dem bestehenden Mietverhältnis; eine freie Übergabe darfst du nicht ungeprüft zusagen.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- § 23 EStG: Private VeräußerungsgeschäfteHaltefrist und gesetzliche Ausnahmen bei Selbstnutzung.
- § 80 GModG: EnergieausweisVorlage bei Besichtigung und Übergabe nach Vertragsschluss.
- § 566 BGB: Bestehender MietvertragKauf bricht nicht Miete.
- § 490 BGB: Kündigung des DarlehensBerechtigtes Verwertungsinteresse und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.