Steuerabzug ist nicht Betriebskostenumlage
Ob eine Ausgabe deine Steuer mindert und ob sie der Mieter tragen muss, sind zwei getrennte Fragen mit unterschiedlichen Regeln.
Steuerlich absetzbar
Bei Vermietung können wirtschaftlich zugehörige Schuldzinsen, Verwaltungsausgaben, laufende Erhaltungsarbeiten und andere Aufwendungen Werbungskosten sein. Manche Ausgaben wirken erst über die Abschreibung. Der Kaufpreis ist beispielsweise kein sofortiger Jahresaufwand; die Darlehenstilgung ebenfalls nicht.
Besonders bei Renovierungen kurz nach dem Erwerb ist Vorsicht nötig: Übersteigen bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung netto 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, kann § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten einordnen. Ausnahmen und ohnehin zu aktivierende Maßnahmen verlangen eine fachliche Zuordnung. Teile Rechnungen daher nicht ohne sachlichen Grund in eine vermeintlich günstige Kategorie ein.
Bei einer WEG ist schon die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage kein Werbungskostenabzug. Nach dem BFH kommt es auf die spätere Verwendung für abziehbare Erhaltungsmaßnahmen an. Die Jahresabrechnung der Verwaltung ist dafür ein wichtiger Beleg.
Auf Mieter umlagefähig
Betriebskosten sind laufende Kosten aus Eigentum und bestimmungsgemäßem Gebrauch. Eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag und die gesetzlichen Abrechnungsregeln sind erforderlich. Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht zu den Betriebskosten. Die Tatsache, dass ein Betrag im Hausgeld enthalten ist, macht ihn deshalb noch nicht umlagefähig.
| Ausgabe | Steuerliche Frage | Mietrechtliche Frage |
|---|---|---|
| Darlehenszins | Zusammenhang mit Vermietung? | Keine gewöhnliche Betriebskostenposition |
| Verwaltervergütung | Abziehbare Verwaltungsausgabe? | Keine Betriebskostenumlage |
| Laufende Grundsteuer | Werbungskosten bei Vermietung? | Grundsätzlich Betriebskosten bei wirksamer Vereinbarung |
| Reparatur | Sofortaufwand oder zu aktivierende Kosten? | Keine Betriebskostenumlage |
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist ein eigenes Verfahren mit Voraussetzungen, Abzügen und Grenzen. Sie ist keine Abrechnung einer Handwerkerrechnung als Betriebskosten. Auch die Aufteilung von CO₂-Kosten folgt besonderen Regeln; der Eigentümeranteil darf nicht einfach weitergereicht werden.
Eine Ablage mit zwei Spalten
Wenn jemand die Belege für eine vermietete Wohnung ordnet, helfen zwei getrennte Spalten: eine für die steuerliche Zuordnung und eine für die Umlage auf die Mieter. Die Verwalterrechnung wird beispielsweise für den Steuerabzug geprüft, gehört aber nicht in die Betriebskostenabrechnung. Das Hausgeld wird anhand der Abrechnung in seine einzelnen Kostenarten aufgeteilt. So bleibt erkennbar, welche Beträge für die Steuer und welche für die Mietabrechnung relevant sind.
Für den laufenden Ablauf siehe Vermietung im Alltag.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Bei Selbstnutzung trägst du Eigentumskosten selbst; einzelne private Steuerermäßigungen sind ein anderes Thema.
V · Vermieter
Führe eine Steuerübersicht und eine Betriebskostenabrechnung mit jeweils eigener Zuordnung.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- § 9 EStGAbzugsfähige Aufwendungen bei Zusammenhang mit Vermietung.
- § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStGAnschaffungsnahe Herstellungskosten.
- § 1 BetrKVVerwaltung und Instandhaltung sind keine Betriebskosten.
- § 556 BGBVereinbarung und Abrechnung der Betriebskosten.
- BFH – ErhaltungsrücklageAbzug erst bei Verwendung für abziehbare Erhaltungsmaßnahmen.
- § 559 BGBModernisierungsmieterhöhung als eigenes Verfahren.
- § 5 CO₂KostAufGAufteilung der CO₂-Kosten bei Wohngebäuden.