Eigenkapital und Beleihungsauslauf
Dein Darlehensbedarf folgt aus den Gesamtkosten. Die Bank bewertet zusätzlich, wie hoch ihr Kredit im Verhältnis zur Sicherheit ist.
Zwei Rechnungen, zwei Zwecke
Für dein Budget rechnest du: Kaufpreis plus Nebenkosten und geplante Maßnahmen minus einsetzbares Eigenkapital. Das Ergebnis ist der Finanzierungsbedarf. Zum Eigenkapital zählt dabei nur Geld, das rechtzeitig verfügbar ist und für den Erwerb eingesetzt werden kann. Ein noch nicht verkauftes Depot oder erwartetes Geschenk verlangt eine separate zeitliche und vertragliche Klärung.
Die Bank betrachtet außerdem den Beleihungsauslauf: das Verhältnis des zu berücksichtigenden Darlehens zur angesetzten Kreditsicherheit. Häufig ist dafür ihr Beleihungswert maßgeblich. Dieser kann unter dem Kaufpreis liegen. Welche Darlehen, Vorlasten und Wertansätze berücksichtigt werden, solltest du im Angebot erfragen.
Beschriftetes Rechenbeispiel
Alle Beträge sind fiktive Annahmen, keine empfohlenen Quoten.
| Baustein | Annahme |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Nebenkosten und erste Arbeiten | 30.000 € |
| Vorhandenes Guthaben | 90.000 € |
| Davon bleibt als Reserve | 10.000 € |
| Eingesetztes Eigenkapital | 80.000 € |
| Benötigtes Darlehen | 250.000 € |
| Angenommener Beleihungswert der Bank | 280.000 € |
Darlehen geteilt durch Beleihungswert ergibt hier rund 89,3 % Beleihungsauslauf. Bezogen auf den Kaufpreis wären es dagegen rund 83,3 %. Die unterschiedlichen Ergebnisse erklären, weshalb der Satz „Wir finanzieren nur einen Teil des Kaufpreises“ für den Angebotsvergleich zu ungenau ist.
Was du daraus ableiten kannst
Mehr eingebrachtes Geld senkt rechnerisch den Kreditbedarf. Es garantiert aber keinen bestimmten Zinssatz: Einkommen, Bonität, Objekt, Laufzeit und das Angebot der Bank spielen ebenfalls eine Rolle. Umgekehrt ist die maximale Darlehenssumme einer Bank keine Aussage darüber, welche monatliche Belastung zu deinem Leben passt.
Lass dir Angebote mit denselben Annahmen erstellen. Sonst sieht eine niedrige Monatsrate womöglich nur deshalb günstiger aus, weil weniger getilgt wird oder Nebenkosten außerhalb der Rechnung bleiben.
Checkliste: Unterlagen für das Gespräch
- Nachweise über verfügbare Mittel und bestehende Verpflichtungen.
- Vollständige Kostenliste einschließlich Arbeiten und Reserve.
- Verwendeter Objektwert und Berechnung des Beleihungsauslaufs.
- Monatsbudget mit Puffer für unregelmäßige Ausgaben.
Weiter geht es mit Zins, Tilgung und Restschuld.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Verbrauche für den Kauf nicht stillschweigend auch deine Notfallreserve.
V · Vermieter
Prüfe zusätzlich, ob die Finanzierung bei Mietausfall tragbar bleibt.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- ING – Produktinformation BaufinanzierungDarlehensgrundlagen und Sicherheiten aus Sicht eines Kreditgebers.
- BaFin – Beleihungswert und VerkehrswertBegriffliche Abgrenzung, keine aktuellen Angebotskonditionen.