Mieteinnahmen und Anlage V
Die Anlage V erklärt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das steuerliche Ergebnis ist nicht dasselbe wie der monatliche Überschuss auf deinem Konto.
Eine einfache Ergebnisrechnung
Vereinfacht gilt: Mieteinnahmen minus abzugsfähige Werbungskosten = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zu den Einnahmen gehören auch vereinnahmte Betriebskostenvorauszahlungen. Die damit bezahlten abzugsfähigen Ausgaben stehen auf der Kostenseite. Erfasst werden diese Angaben in den dafür vorgesehenen Vermietungsformularen der Einkommensteuererklärung, insbesondere der Anlage V.
Werbungskosten sind Aufwendungen mit Zusammenhang zur Vermietung. Dazu können Schuldzinsen, bestimmte laufende Kosten und die Gebäude-AfA gehören. Die Tilgung eines Darlehens ist dagegen eine Rückzahlung von Kapital. Sie wird nicht dadurch zur Werbungskostenposition, dass die Wohnung vermietet ist.
Beispiel: Steuerergebnis und Kontostand
Die folgenden Jahresbeträge sind frei gewählte Rechenannahmen. Betriebskostenvorauszahlungen und zugehörige Ausgaben bleiben zur Vereinfachung außen vor.
| Fiktives Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Kaltmieteinnahmen | 12.000 € |
| Abziehbare bezahlte Kosten, einschließlich Zinsen | − 5.000 € |
| Gebäude-AfA | − 3.000 € |
| Steuerliches Ergebnis | 4.000 € |
Vor Tilgung, Rücklagen und Einkommensteuer bleiben auf dem Konto in diesem Beispiel 7.000 €. Die AfA ist keine Zahlung im laufenden Jahr. Tilgung und eigene Geldreserve können dagegen Liquidität verbrauchen, ohne das steuerliche Ergebnis in gleicher Weise zu mindern.
Belege von Anfang an ordnen
Lege für jede Immobilie eine nachvollziehbare Übersicht an: Mieteingänge, Nebenkosten, Zinsen, Rechnungen und Anschaffungsunterlagen. Trenne Zahlungen für verschiedene Objekte und private Ausgaben. Eine Mietkaution ist kein frei verfügbares Einkommen; halte sie organisatorisch von der laufenden Miete getrennt.
Bei längerem Leerstand, verbilligter Vermietung, gemischter Nutzung oder hohen Anfangsverlusten sind zusätzliche Voraussetzungen zu prüfen. Ein Verlust wird nicht allein deshalb steuerlich anerkannt, weil dein Konto im Minus ist. Ebenso ist eine vollständige Verrechnung mit anderem Einkommen kein allgemeines Renditeversprechen.
Checkliste: Dein Jahresabschluss
- Mieteingänge mit dem Mietkonto abstimmen.
- Belege nach Objekt und Kostenart sortieren.
- Tilgung von Zinsen trennen.
- Erwerbs- und Herstellungskosten von laufendem Aufwand unterscheiden.
- Änderungen bei Nutzung oder Vermietungsabsicht festhalten.
Die passende nächste Frage lautet, welche Ausgaben sofort abziehbar sind und welche nur verteilt wirken. Das behandelt Werbungskosten und Umlage.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Für ausschließlich selbst genutztes Wohneigentum entstehen keine Vermietungseinkünfte.
V · Vermieter
Führe Einnahmen, Werbungskosten und private Geldbewegungen getrennt.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.