Notar, Grundbuch und Grundschuld
Vertragsgestaltung, Eintragung des Eigentums und Absicherung des Darlehens sind unterschiedliche Leistungen mit eigenen Gebühren.
Drei Kostenbereiche
| Bereich | Wofür du zahlst | Was die Höhe beeinflusst |
|---|---|---|
| Notariat | Vertragsentwurf, Beurkundung, Vollzug und Betreuung | Geschäftswert und erforderliche Tätigkeiten |
| Grundbuchamt | Unter anderem Vormerkung und Eigentumsumschreibung | Eingetragene Rechte und gesetzliche Gebühren |
| Grundschuld | Notarielle Erklärung und Registereintrag für die Kreditsicherheit | Höhe und Gestaltung der Sicherheit |
Die Gebühren beruhen auf dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Beim gewöhnlichen Kauf ist der Kaufpreis ein wesentlicher Geschäftswert. Eine pauschale Prozentzahl ersetzt jedoch keine Rechnung: Genehmigungen, zusätzliche Rechte oder die konkrete Finanzierung verändern den Aufwand im Gebührenverzeichnis. Zu Notargebühren kommen Auslagen und Umsatzsteuer; das Grundbuchamt rechnet seine Gebühren gesondert ab.
Weshalb die Grundschuld dazukommt
Finanziert eine Bank den Kauf, verlangt sie regelmäßig eine Sicherheit am Grundstück. Dafür wird häufig eine Grundschuld bestellt. Sie ist weder die Darlehenssumme auf deinem Konto noch ein zweiter Kaufpreis. Mit der Sicherungsvereinbarung wird festgelegt, welche Forderungen sie absichert.
Lass dir erklären, ob eine neue Grundschuld nötig ist, bestehende Rechte gelöscht werden oder eine Übernahme infrage kommt. Nicht jede Gestaltung passt zu jeder Bank. Die im Grundbuch eingetragenen Grundschuldzinsen sind außerdem nicht mit deinem vertraglichen Sollzins gleichzusetzen.
Beispiel: Leas Kostenanfrage
Lea schickt dem Notariat Kaufpreis, Entwurf und geplante Grundschuldhöhe. Sie bittet um eine Aufstellung getrennt nach Kaufvertrag, Grundbuch und Finanzierung. So erkennt sie, welche Beträge bereits in der Bankkalkulation enthalten sind und welche noch fehlen. Beim Abgleich markiert sie auch, welche Kosten laut Vertrag der Verkäufer trägt.
Diese Anfrage ist aussagekräftiger als die Suche nach einem vermeintlich günstigeren Notariat: Die gesetzlichen Gebühren sind verbindlich. Beratung zu den rechtlichen Wirkungen gehört zur notariellen Aufgabe; eine technische Prüfung der Wohnung und eine individuelle Steuerplanung sind damit nicht erledigt.
Checkliste: Vor der Beurkundung klären
- Sind Grundschuld- und Registerkosten in deiner Nebenkostenliste enthalten?
- Wer trägt Löschungskosten alter Belastungen?
- Welche Kosten entstehen bereits bei einem beauftragten Entwurf, falls der Kauf scheitert?
- Welche Rechnungen werden wann voraussichtlich fällig?
Den zeitlichen Zusammenhang zeigt der Kaufablauf bis zum Grundbuch.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Lass die Kosten für Kauf und Finanzierung gemeinsam vorrechnen.
V · Vermieter
Trenne Erwerbskosten und Finanzierungskosten für die spätere steuerliche Zuordnung.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- Bundesnotarkammer – KostenbeispieleAufbau der Gebühren für Kaufvertrag, Vollzug und Betreuung.
- Gerichts- und NotarkostengesetzGesetzliche Gebühren und Geschäftswerte.