Verkauf: Haltefrist und Selbstnutzung
Bei privaten Immobilienverkäufen entscheidet unter anderem der Abstand zwischen Anschaffung und Verkauf über die Einkommensteuer. Selbstnutzung kann eine eigene Ausnahme begründen.
Haltefrist beim privaten Verkauf
§ 23 EStG erfasst grundsätzlich private Grundstücksverkäufe, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen. Nach Überschreiten dieser Frist fällt der private Verkauf regelmäßig nicht mehr unter diesen Tatbestand. Maßgeblich sind grundsätzlich die bindenden schuldrechtlichen Verträge, gewöhnlich die notariellen Kaufverträge; Zahlung, Übergabe und Grundbucheintrag liefern nicht einfach alternative Wunschtermine.
Betriebsvermögen oder gewerblicher Grundstückshandel folgen anderen Regeln. Auch Erbe, Schenkung, Teilverkäufe und spätere bauliche Veränderungen können eine genauere Prüfung verlangen. Das Wort „privat“ im Exposé entscheidet darüber nicht.
Selbstnutzung als eigene Ausnahme
Das Gesetz nimmt bestimmte zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien aus. Es unterscheidet die ausschließliche Eigennutzung zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf von der Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren. Diese zweite Variante bedeutet nicht pauschal drei volle Jahre. Die erforderliche zusammenhängende Nutzung und die konkreten Zeiträume müssen aber erfüllt sein.
Bei zeitweiser Vermietung, gemischt genutzten Flächen oder überlassenem Wohnraum ist die Einordnung genauer zu prüfen. Eine kurzfristige Ummeldung ersetzt keine tatsächliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Beispiel: Ein geplanter Verkauf
Wenn jemand seine vermietete Wohnung verkaufen will, sollte er zuerst das Datum des ursprünglichen Kaufvertrags mit dem geplanten Datum des Verkaufsvertrags vergleichen. Liegt der geplante Verkauf nahe am Ende der Frist, sollte der frühestmögliche steuerlich passende Termin vor einer verbindlichen Zusage geklärt werden. Eine spätere Kaufpreiszahlung korrigiert einen zu früh geschlossenen Vertrag nicht.
Für die steuerliche Berechnung werden anschließend Kaufpreis, Erwerbskosten, berücksichtigte Abschreibung und Verkaufskosten zusammengestellt. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf kann die während der Vermietung abgezogene AfA den maßgeblichen Anschaffungswert mindern und damit den Gewinn erhöhen. Der Überschuss auf dem Bankkonto entspricht daher nicht automatisch dem steuerlichen Gewinn.
Checkliste: Vor dem Verkaufsauftrag sammeln
- Ursprünglichen Erwerbsvertrag und geplanten Veräußerungstermin.
- Chronologie von Selbstnutzung, Vermietung und Leerstand.
- Nachweise über Anschaffungs- und spätere Baukosten.
- Bisherige AfA-Unterlagen und Eigentumsanteile.
- Darlehenssaldo sowie mögliche Kosten einer vorzeitigen Ablösung.
Kläre die Steuerfrage, bevor ein knapp kalkulierter Nettoerlös für den nächsten Kauf verplant ist. Die organisatorische Vorbereitung findest du unter Verkauf.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Dokumentiere die tatsächliche Nutzung; die Meldeadresse allein beantwortet nicht jeden steuerlichen Fall.
V · Vermieter
Innerhalb der steuerlichen Frist kann berücksichtigte AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöhen.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- § 23 EStGFrist, Selbstnutzungsausnahmen und Gewinnberechnung bei privaten Veräußerungsgeschäften.