Neubau vom Bauträger kaufen
Beim Bauträger kaufst du Grundstücksrechte und eine Bauleistung zusammen. Baubeschreibung, Zahlungsplan und Abnahme sind die zentralen Prüfpunkte.
Ein Vertrag mit zwei Aufgaben
Der Bauträger verpflichtet sich zur Errichtung oder zum Umbau und zugleich zur Übertragung von Grundstückseigentum oder eines Erbbaurechts. § 650u BGB verbindet dafür Bau- und Kaufrecht. Lass den notariellen Vertrag einschließlich aller Anlagen prüfen. Eine allgemeine Neubauwerbung ersetzt die konkret geschuldete Leistung nicht.
Die Baubeschreibung lesbar machen
Markiere, was du nach Fertigstellung tatsächlich erhältst: Raummaße, Materialien, Haustechnik, Schallschutz, Bodenbeläge, Außenanlagen, Keller und Stellplatz. Frage bei Formulierungen wie „gleichwertig“ nach Entscheidungsspielraum und Nachweisen. Halte Sonderwünsche mit Preis, Auswirkungen auf Termine und vertraglicher Einbindung fest.
Prüfe auch, welche Leistungen ausdrücklich nicht enthalten sind. Küche, Malerarbeiten, Anschlüsse oder Garten können den Gesamtbedarf spürbar verändern. Ziehe bei technischen Fragen eine unabhängige Fachperson hinzu, die nicht am Verkauf beteiligt ist.
Zahlungsplan: Baufortschritt und Sicherung
Die MaBV enthält Voraussetzungen für die Entgegennahme von Käufergeld und die Zusammenstellung von Raten nach Baufortschritt. Dazu gehören rechtliche Sicherungen. Eine Rechnung allein beweist noch nicht, dass alle Bedingungen erfüllt sind.
- Zahlungsplan mit dem Vertrag und den gesetzlichen Vorgaben abgleichen lassen.
- Geforderten Bautenstand vor einer Rate nachvollziehbar bestätigen lassen.
- Verfügbarkeit von Eigenkapital und Darlehensauszahlungen abstimmen.
- Bei Verzögerungen oder streitigem Baufortschritt vor Zahlung fachlichen Rat einholen.
Ratenbegrenzungen schützen nicht gegen jedes Insolvenz- oder Fertigstellungsrisiko. Prüfe deshalb auch den Vertragspartner, Finanzierungsvoraussetzungen und den Umgang mit einer nicht vollendeten Baustelle.
Abnahme: eigener Termin mit eigener Bedeutung
Bei der Abnahme erklärst du die Leistung im Wesentlichen als vertragsgemäß. Bekannte Mängel und erforderliche Vorbehalte gehören in ein sorgfältiges Protokoll; § 640 BGB regelt die Folgen. Eine technische Begleitung hilft, Fehler zu erkennen. Bei Wohnungen muss auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums geklärt sein.
Für die einschlägigen Mängelansprüche bei Bauwerken gilt regelmäßig eine Verjährung von fünf Jahren ab Abnahme. Das ist keine pauschale Garantie, dass jeder später sichtbare Schaden kostenlos behoben wird; Anspruch und Ausnahmen sind gesondert zu prüfen. Grundlage: § 634a BGB.
Vereinbare ausreichend Zeit für Begehung, Dokumentation und Restarbeiten. Schlüsselübergabe, Bezugsfertigkeit und Abnahme sollten in deiner Planung klar voneinander unterschieden sein. Weitere Vorbereitung bietet die Unterlagenliste.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Plane Einzug und doppelte Wohnkosten mit Spielraum für Verzögerungen.
V · Vermieter
Versprich Mietbeginn erst auf einer belastbaren Grundlage und berücksichtige Fertigstellungsrisiken.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- § 650u BGB · BauträgervertragVerbindung von Bauleistung und Grundstückserwerb.
- § 3 MaBV · Sicherungspflichten für BauträgerSicherungsvoraussetzungen und Raten nach Baufortschritt.
- § 640 BGB · AbnahmeAbnahme, bekannte Mängel und Vorbehalte.
- § 634a BGB · Verjährung von MängelansprüchenRegelmäßige Verjährungsfrist bei Bauwerken und Beginn mit Abnahme.