Haus und Grundstück prüfen

Zum Haus gehören Grenzen, Nutzungsrechte und öffentliche Vorgaben. Prüfe das Grundstück ebenso sorgfältig wie die Räume.

Selbstnutzer & Vermieter

Der Gartenzaun ist kein vollständiger Nachweis

Vergleiche Grundbuch, Flurkarte und tatsächliche Nutzung. Ein Zaun oder eine Hecke muss nicht exakt auf der rechtlichen Grenze stehen. Bei Unklarheiten hilft das zuständige Kataster- oder Vermessungswesen. Prüfe auch, ob Zufahrt, Stellplatz und Wege vollständig zum Kaufgegenstand gehören oder über fremde Flächen führen.

Lass dir eingetragene Wege-, Leitungs- oder Wohnrechte erklären. Solche Rechte können eine Nutzung ermöglichen, begrenzen oder den Wert beeinflussen. Ein sichtbarer Weg ohne geklärte rechtliche Grundlage ist ebenso prüfbedürftig wie ein im Grundbuch stehendes Recht, dessen praktische Bedeutung niemand erläutert.

Grundstücks-Checkliste

  • Grenzen: Stimmen Flurstücke, Flächen und genutzte Bereiche überein?
  • Baulasten: Bestehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zugunsten anderer Vorhaben?
  • Erschließung: Sind Zufahrt, Wasser, Abwasser und weitere Anschlüsse gesichert; stehen Beiträge oder Arbeiten aus?
  • Baurecht: Sind Haus, Anbauten und tatsächliche Wohnnutzung genehmigt?
  • Boden und Wasser: Gibt es Altlastenhinweise, frühere gewerbliche Nutzung oder bekannte Wasserprobleme?
  • Erbbaurecht: Kaufst du das Grundstück mit oder nur ein Recht daran?

Baulasten können etwa Abstandsflächen oder Stellplätze betreffen. Register und Auskunftswege richten sich nach dem Bundesland. Als konkretes Behördenbeispiel erläutert Service Berlin die Auskunft mit berechtigtem Interesse. Frage am Standort deines Objekts nach; eine Grundbucheinsicht ersetzt nicht automatisch jede öffentlich-rechtliche Prüfung.

Erbbaurecht ist mehr als eine Grundstücksmiete

Ein Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbliches Recht, ein Bauwerk auf oder unter fremdem Grundstück zu haben; die Grundlage ist § 1 ErbbauRG. Das ist rechtlich keine bloße Pacht des Grundstücks.

Prüfe Restlaufzeit, Erbbauzins und dessen Anpassung, Zustimmungsvorbehalte sowie Regelungen zum Ablauf und Heimfall. Heimfall bezeichnet die Rückübertragung des Rechts unter vertraglich bestimmten Voraussetzungen. Kläre diese Punkte mit dem Notariat und der finanzierenden Bank. Ein niedrigerer Erwerbspreis muss zusammen mit laufendem Erbbauzins und langfristigen Vertragsfolgen bewertet werden.

Aus Fragen einen Prüfauftrag machen

Notiere für jede offene Frage die zuständige Stelle und den benötigten Nachweis. Die Bauaufsicht beantwortet andere Fragen als das Grundbuchamt oder ein Bausachverständiger. Lass vorgesehene Umbauten prüfen, bevor du ihren Nutzen in den Kaufpreis einrechnest. Übernimm absehbare Kosten anschließend in dein Budget und prüfe notwendige Arbeiten unter Sanierungspflichten.

Was heißt das für mich?

S · Selbstnutzer

Kläre früh, ob Garten, Anbau oder geplante Umbauten wirklich so nutzbar sind.

V · Vermieter

Prüfe, ob genehmigte Nutzung und bestehende Rechte zu deiner Vermietungsplanung passen.

Quellen & Stand

Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.

Was sich ändern kann · Grenzen dieser Orientierung