Was in deiner Monatsrate steckt
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate innerhalb der Zinsbindung normalerweise gleich. Ihr Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
Fünf Begriffe auseinanderhalten
Zins ist der Preis für das geliehene Geld. Tilgung ist dessen Rückzahlung. Zusammen bilden sie bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen die Monatsrate. Die Zinsbindung sagt, wie lange der vereinbarte Sollzins feststeht. Die Restschuld ist der danach noch offene Darlehensbetrag.
Eine Zinsbindung ist also nicht automatisch die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Wer nur auf die Rate schaut, kann übersehen, wie viel später neu finanziert werden muss.
So verändert sich die Rate im Inneren
Fiktives Beispiel: 300.000 € Darlehen, 4 % jährlicher Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, monatliche Zahlung am Monatsende. Keine Gebühren, Sondertilgungen oder Ratenänderungen. Die Zahlen sind Rechenannahmen und keine aktuellen Bauzinsen.
| Größe | Ergebnis unter diesen Annahmen |
|---|---|
| Monatliche Rate | 1.500 € |
| Zinsen im ersten Monat | 1.000 € |
| Tilgung im ersten Monat | 500 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | rund 226.375 € |
Nach jeder Zahlung ist etwas weniger Kapital offen. Dadurch fallen im nächsten Monat weniger Zinsen an. Bei gleichbleibender Rate fließt entsprechend mehr in die Tilgung. Die Anfangsrate lässt sich überschlägig aus Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ zwölf berechnen. Für den tatsächlichen Verlauf brauchst du den Tilgungsplan.
Angebote fair vergleichen
Der effektive Jahreszins berücksichtigt neben dem Sollzins weitere preisbestimmende Kosten nach den gesetzlichen Berechnungsregeln. Vergleiche dennoch auch Auszahlung, Zinsbindung, Restschuld, mögliche Zusatzkosten und Flexibilität. Eine einzelne Prozentzahl beschreibt den Vertrag nicht vollständig.
Lass dir neben der normalen Rechnung eine höhere Anschlussbelastung zeigen. Wenn die heutige Rate nur knapp passt, beantwortet ein langes Darlehen die Frage nach dem späteren Risiko noch nicht. Auch während der Zinsbindung können Hausgeld, Versicherungen und Instandhaltung steigen.
Checkliste: Deine Vergleichsliste
- Gleiche Darlehenssumme und Auszahlungstermine zugrunde legen.
- Sollzins, Effektivzins und sämtliche Raten erfassen.
- Restschuld zum selben Stichtag vergleichen.
- Tilgungswechsel und Sonderzahlungen im Vertrag prüfen.
- Die gesamte Wohnbelastung im Haushaltsplan testen.
Die Anschlussfinanzierung beginnt gedanklich bereits mit diesem ersten Tilgungsplan.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Vergleiche die Rate mit dem gesamten Wohnbudget, einschließlich Hausgeld und Rücklagen.
V · Vermieter
Die Tilgung belastet deine Liquidität, ist aber grundsätzlich kein Werbungskostenabzug.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.
- ING – Produktinformation BaufinanzierungAnnuitätendarlehen, Zinsanteil und Tilgung.
- § 9 EStGSchuldzinsen als Werbungskosten bei entsprechendem Zusammenhang.