AfA: Das Gebäude steuerlich abschreiben
Bei Vermietung kann der Gebäudewert über die Absetzung für Abnutzung verteilt berücksichtigt werden. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Die AfA heißt ausgeschrieben „Absetzung für Abnutzung“. Sie verteilt absetzbare Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich über mehrere Jahre.
Gebäude und Boden trennen
Du kaufst häufig beides mit einem Vertrag: einen Anteil am Grundstück und das darauf stehende Gebäude. Für die Abschreibung ist diese Trennung wesentlich. Der auf Grund und Boden entfallende Betrag ist nicht abnutzbar. Auch Erwerbsnebenkosten werden sachgerecht zugeordnet.
Eine möglichst hohe Zahl für das Gebäude ist noch keine belastbare Aufteilung. Sie muss zu den tatsächlichen Wertverhältnissen passen. Bewahre die Berechnung, den Kaufvertrag und gegebenenfalls ein Gutachten auf. Bei einer gemischt selbst genutzten und vermieteten Immobilie ist zusätzlich der Nutzungsanteil zu trennen.
Welche Abschreibungsart?
Die folgende Übersicht betrifft die gewöhnliche lineare Gebäude-AfA bei Vermietung. Entscheidend ist die Fertigstellung, nicht das Jahr deines Kaufs.
| Gebäude | Jährlicher linearer Satz |
|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % |
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % |
Bei begünstigten neuen Wohngebäuden kann alternativ die degressive AfA von 5 % auf den jeweiligen Restwert gelten. Das gesetzliche Zeitfenster ist 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029. Relevant sind je nach Fall Baubeginn oder bindender Erwerbsvertrag; beim Erwerb muss das Gebäude spätestens bis Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft sein. Weitere Voraussetzungen stehen in § 7 Absatz 5a EStG. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich.
Sonderabschreibung nach § 7b und erhöhte Abschreibungen für bescheinigte Denkmalmaßnahmen haben eigene Grenzen und Nachweispflichten. Sie lassen sich nicht pauschal auf jede gekaufte oder renovierte Wohnung aufschlagen. Gerade vor Bauantrag, Kauf oder Sanierungsbeginn lohnt die Prüfung des jeweiligen Fördertatbestands.
Beispiel: Eine Bestandswohnung
Wenn jemand eine vermietete Wohnung kauft, müssen Kaufpreis und Erwerbskosten zunächst auf Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Für die Abschreibung sind außerdem das Fertigstellungsjahr und der Beginn der steuerlichen Zurechnung zu klären. Auf dieser Grundlage lässt sich die jährliche AfA berechnen; im Erwerbsjahr kann sie zeitanteilig sein.
Die AfA senkt unter ihren Voraussetzungen das steuerliche Ergebnis. Sie ist jedoch keine direkte Auszahlung und ersetzt keine Instandhaltungsreserve. Die Finanzierung muss deshalb auch ohne eine vorweggenommene Steuererstattung tragfähig sein.
Checkliste: Für die Steuerakte
- Vertrag und dokumentierte Wertaufteilung.
- Nachweis über Fertigstellung und Nutzungsbeginn.
- Erwerbsnebenkosten und Eigentumsanteil.
- Bescheinigungen für besondere Abschreibungstatbestände.
Wie sich AfA neben Einnahmen und Ausgaben auswirkt, zeigt die Anlage V.
Was heißt das für mich?
S · Selbstnutzer
Für ausschließlich selbst bewohntes Eigentum gilt diese Vermietungs-AfA nicht; einzelne andere Steuerbegünstigungen sind gesondert zu prüfen.
V · Vermieter
Lass die Kaufpreisaufteilung und die Voraussetzungen der Abschreibungsart vor der Steuerrechnung prüfen.
Quellen & Stand
Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen und die für deinen Fall geltenden Voraussetzungen.